八年后，除已出售的幾棟公寓之外，項目整體可能將被地方政府收回，補償價為 68 億元。

輝煌的 2018 年，該項目開工儀式上，前政協副主席董建華、深圳市委書記、深圳市長共同為許榮茂家族站臺。

很難測算出世茂準確的損失。

按照此前世茂強調自己投入了 159 億元股本金， 那幾乎是全額損失。

如果還要加上金融機構，即項目總投入 328.4 億元，扣除銷售回款 80.7 億元，以及此次 68 億元補償價款，損失高達近 180 億元。

加上資金成本，損失可能要超過 200 億元。

世茂 2022 年債務違約與停工后，該項目還擁有接近 60 億元的集合資金信托未償付，年利率介于 6.7%-7.9% 之間。

也就是說，此次補償款無法全額兌付信托借款本息。

世茂深港國際中心項目的融資與暴雷過程，是房地產商蒙眼狂奔到跌入深淵的真實寫照。

2017 年 12 月，世茂以 239.43 億元拿下項目土地，彼時世茂集團賬上全部資金只有 330 億元。

2018 年，世茂為了開發項目，向中信信托融資 132 億元。其中 49.4 億元為增資款，中信獲得項目公司 30% 股權，37.6 億元為股東貸款，45 億元為特定資產收益權貸款。

2020 年，世茂先是悉數還款，隨后再次貸款，貸款數額下降到 87 億元。項目公司 30% 股權仍登記在中信信托關聯公司名下，87 億元貸款仍計入實收資本和股東借款。

2022 年 3 月，世茂與中信信托重新協商臨時還款計劃，將續貸融資調整為固定期限債務，87 億元融資，從股權投資和股東借款調整為有息負債，并確認應計利息撥備 17 億元。

這是 " 明股實債 " 與 " 隱瞞擔保 " 的財務造假，世茂與金融機構最終付出了慘痛代價。

2023 年底，世茂確認項目擁有 134 億元投資性物業、106 億元的存貨組合。當年計提投資物業公允價值變動損失 11 億元，存貨減值損失 3 億元。

到了 2023 年中，中信信托將項目送上拍賣架，當時總計 12 宗土地以及部分地上建筑登記價為 176.2 億元，整體評估價為 163.05 億元。

第一次拍賣價 130.44 億元，無人出價流拍；第二次拍賣價 104.4 億元，同樣無人出價流拍。

去年 6 月，法院判決世茂深港國際中心的土地與存貨強制轉讓給中信信托，以清償借款和利息，相關金額為 98.9 億元。

世茂強調，上述債務清償所產生的損失為 97 億元。

從一個總投資預計超 500 億元的超級項目，跌落成積滿雨水的天坑，不過短短幾年時間。

世茂深港國際中心拿地時性質為公寓、辦公、商業組合，且位置處于深圳東部區域，項目成功率一開始就大打折扣。

后續世茂為了項目開發的高杠桿融資，以及暴雷前一年，世茂還在借用杠桿收購福晟集團，這些后續均成為了世茂的 " 表外負債 " 來源。

2020 年，世茂只有 1451.4 億元有息負債；到了 2022 年底，世茂有息負債上升到了 2740.1 億元。世茂隱藏了上千億有息負債。

如今世茂集團子公司 A 股世茂股份已退市，正在進行整體的境外債務重組，以及將要開展境內債務重組。

去年世茂股份退市前后，H 股世茂集團 20 天內股價暴漲 3 倍，像是專門為了債務重組沖擊股價。

如今股價已回落，境外債務重組尚未成功生效。過去四年，世茂集團總虧損超 1000 億元。

世茂或許應該更加坦誠，吸取教訓，不要總想著搞個 " 大項目 "。

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